お問い合わせから売却までの流れ よくある質問

任意売却のフローチャート

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熊本県・長崎県・佐賀県・福岡県福岡市で不動産売却(不動産売買)を手がける「ハウスギャラリー」が、任意売却の流れをフローチャートでご説明いたします。
各種手続きや各機関との交渉などが大変なため、個人で行うのは非常に難しいのが任意売却。任意売却をするなら、当社のような専門家に依頼することで負担を大幅に軽減できます。

STEP1.住宅金融支援機構や銀行から督促がある

1~2ヶ月程度滞納すると、金融機関から電話やハガキなどにより督促状・催告状・最終通告などが届きます。決して無視したり居留守使ったりをせず、誠意ある対応をするようにしてください。
それがのちのちのメリットにつながります。

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STEP2.専門家に相談する

具体的な任意売却のスタートはここからです。債務状況などを正直にお話しください。
恥ずかしさや後ろめたいお気持ちもわかりますが、スピーディーでスムーズな対応には正確な情報が必須です。詳細な内容をいただければ、より的確でより利益を残せる対応をしやすくなります。

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STEP3.金融機関または債権回収機構へ書類を提出する

各債権回収機構専用の書式にて「任意売却申出書」を提出します。ご本人の滞納状況によってはかなりここで時間がかかります。まずは取扱金融機関を経由して提出する場合があります。

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STEP4.債権回収機構より査定依頼。売り出し価格の提示

ここで初めて物件の査定依頼が来ます。そうしたら不動産の査定書をコンサルタントで作成し写真等必要な添付書類を提出します。それを基にそこから1週間~2週間で販売価格が決定します。債権者より弊社へ価格の記載された通知が届きます

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STEP5.媒介契約締結

売り出し価格を記載した媒介契約書を締結します。連帯債務者がいる場合も全員署名捺印いただきます。

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STEP6.販売活動がスタートする

任意売却では、一般の不動産同様の販売活動をいたします。
不動産会社のデータベースやポータルサイトに登録し、購入希望者の審査も通常と同じ手続きで行われます。

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STEP7.購入希望者の物件内覧に対応する

内覧希望者が現れたら、ご依頼者の都合に合わせて内覧をさせていただきます。
いつでも対応できるよう、ご自宅の整理整頓をしておいてください。

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STEP8.購入申込書の選定・受理を行う

売主側が承諾できる条件にて購入していただける買主を選定します。
応諾可能であれば、受理されます。

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STEP9.買主と売買契約を結ぶ

買主の方と通常の手続き同様に不動産売買契約を締結します。その後、債務者の方は引越しの準備に取りかかることになります。受け取った手付金を引越しや当面の生活費に充てることもできます。(但し条件あります)

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STEP10.債権者と交渉する

不動産の売却費用を債務の返済やマンションの管理費等、差押の入った税金といった滞納金、さらに仲介手数料や引越し費用などへどのように配分するかを提示・指導・交渉します。

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STEP11.債権者と条件で合意する

債権者からの任意売却への同意が得られれば、抵当権は抹消され、差し押さえも解除されます。

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STEP12.残債の返済方法を決める

残債の月々の返済金について決めます。
任意売却の場合、債務者に負担の少ない額に抑えることができます。(但し求償されない場合もあります)

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STEP13.お引越しをする

買主に物件を引き渡す前に、債務者の方には引越しを済ませていただきます。
競売ではなく任意売却であれば、引越し代金を捻出することも可能です。

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STEP14.不動産を引き渡す

売買契約が締結しておよそ1ヶ月~1ヶ月半程度で代金決済が終了します。

任意売却はこのような流れになります。いかにやることが多いか、おわかりいただけたかと思います。
専門家が携わっても通常2~6ヶ月はかかるため、とても個人でこなせる業務ではありません。
負担を軽減し、債権者との交渉を優位に進めるためにも、専門の不動産会社に依頼をしましょう。
熊本県・長崎県・佐賀県・福岡県福岡市の方は、「ハウスギャラリー」にご相談ください。

任意売却の専門家がよくあるご質問にお答えします

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普段生活をしているなかで、「任意売却」という言葉を耳にする機会はなかなかないと思います。単語の意味を知っていたとしても、具体的な流れやメリット・デメリットなどについてご存知の方はほとんどいないでしょう。実際に「任意売却か、競売か」の選択を迫られない限り、関わることがないからです。

「任意売却っていったい何?」「どんなメリットがあるの?」「住む場所は?」「引越し費用は?」など、こちらでは任意売却においてよくある疑問をQ&A形式でご紹介いたします。

住宅ローンが払えなくなった場合はどうなりますか?
滞納が3ヶ月未満程度であれば、電話やハガキなどで催促がくる程度であり、一括での返済や競売といった事態には陥りません。しかし、期間がそれ以上になると「期限の利益の喪失」が起こり、保証会社から一括返済を迫られることになります。
「期限の利益の喪失」とは何ですか?
債権者が住宅ローンを滞納し、期日までに支払いができなくなった場合に自己破産などを行って契約違反が生じると、期限の利益が喪失されます。
住宅ローン契約中にこれを失うと、残債を一括で返済するように求められてしまいます。
「代位弁済」って何ですか?
住宅ローンの支払いが滞った場合には、ローン利用者に代わって、債務を保証した信用保証会社や保証協会が残りのローンを支払わなければなりません。これを代位弁済といいます。
保証会社は弁済を行った金額を債務者に支払うよう求めることができます(求償権)。
任意売却で住宅ローンを減額することはできますか?
債務の免除はできませんが、債権者と支払いの条件について交渉を行うことで、月々払い・ボーナス払いの金額を変更してもらえる場合があります。ただし、期間が延びることで一回の支払い額は減りますが、債務額については増えますので注意してください。
連帯債務者についておしえてください。
連帯債務者は連帯保証人よりも大きな責任を持つため、ローンを利用した債務者と同じような状況といっても過言ではありません。債権者は債務者だけでなく、この連帯債務者にも支払を求めることができますので、債務者の返済能力の有無にかかわらず請求される可能性もあります。
債務者は、売却が終了したにもかかわらず、残債について債収者と食い違った為、とばっちりを受けたケースもあります。
自己破産はすべきですか?
ケースバイケースですが、「競売になったから自己破産」というのは早計です。
金融機関との話し合いの中で合意ができれば、自己破産する必要がないケースのほうが多いといえます。
また、不動産を持ったままで自己破産すると手続きが複雑になり、時間も長くなります。
こうしたことから、不動産売却が済んでからの自己破産手続きをすすめる弁護士もいます。
自己破産した場合、ローンの支払いはどうなりますか?
自己破産の手続きが済み、免責が認められれば、残っている住宅ローンは支払わなくてよくなります。
(住宅ローンの他、マンションの管理費等の滞納額、ライフラインの使用料等も同様です)
弁護士に依頼してはいけませんか?
債務者の利益を優先するのであれば、一般的には任意売却が最善の策だと考えられますが、弁護士事務所に行くと競売を提案されることが多いようです。
もちろん人それぞれの事情がありますが、「長く住むことができるから」というのが理由のようです。
また、弁護士の仕事は債権者との交渉のみなので、不動産売却(土地売却・マンション売却・一戸建て住宅の売却)の斡旋までは面倒を見てくれません。任意売却でもギリギリまで住めます。すぐ明け渡す必要はありません。
普通の不動産会社と任意売却専門会社の違いはありますか?
一般の不動産会社では、任意売却を扱うことが物理的に難しいという現状があります。
これは、抵当権のついている物件の売却には大変な手間がかかるためです。しかも債権者との交渉なども行わなくてはなりませんし、交渉をスムーズにまとめるノウハウも身につけていなければなりません。
「親族間売買」は可能ですか?
親族間の場合、「所有権を移転する理由が相続、もしくは贈与となるため、住宅ローンの趣旨に反してしまう」という理由から、金融機関に断られるケースが多いようです。
不動産売買価格の整合性にも問題が出てしまうため、難しくなっているとのことです。
任意売却でも売れなかった場合はどうなりますか?
買い手がつかなければ、当然ですが売買契約は成立しません。
金融機関が延期を申し出たりしない限り、競売へと移行します。
ただし特殊な例もありますので、詳しく気になる方はお問い合わせください。
任意売却後も今の一戸建てに住み続けることは可能ですか?
投資として収益用の物件を探されている方に購入してもらい、オーナーチェンジという形でそのまま住み続けることは可能です。
引越し費用が捻出できない場合はどうすればいいですか?
条件は付きますが弊社にて引越し代を立替する事も出来ます。
※但し、条件あり。
裁判所から「競売開始決定通知」が来ましたが、どういうことですか?
「競売開始決定通知」が届くと、そこから約4~6ヶ月程度で落札となります。
落札後は家を出て行かなくてはなりません。そのまま済んでいると「不法占拠」となります。
(正確には最終的には落札者との交渉になるでしょう。)
任意売却できないケースはありますか?
下記のケースがあります。
①売主(債務者)に売る意思がない場合。
②本人が行方不明等で親族も相続人も代理人もだれもいない(連絡がとれない)場合。
任意売却でブラックリストに載ることはありますか?
確実に記載されます。ただし実際には、「任意売却したからブラックリストに載る」のではなく、「住宅ローンを滞納したので(自己扱いとなり)ブラックリストに載る」のだとご認識ください。
任意売却にかかる費用を教えてください。
お問い合わせから物件の売却に至るまで、お客様の費用負担は一切ありません。
管理費・固定資産税などについてもご用意は不要です。
また、もしも売却ができなかったとして、相談料などをいただくこともありませんのでご安心ください。
「サービサー」とは何ですか?
サービサーとは債権回収会社(弁護士法の特例として特定金融債権の管理・回収を行える会社)のことで、「債権管理回収業務に関する特別措置法」のことを「サービサー法」と呼びます。
従来、債権回収業務は弁護士でなければ行えなかったのですが、この特例のおかげで、民間会社であっても法務省の許可があれば管理回収業務が行えるようになりました。サービサーは不良債権を非常に安い値段で購入してくれるので、交渉次第では残債を大幅に減らすことが可能です。
任意売却をした後の残債は?
金融機関が残債をサービサーに譲渡します。その後、サービサーとの交渉により、分割返済の期間や金額が決定します。但し、破産者となった方へは求償されません。

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