こんな方は非常に危険!競売とはどんなもの?

競売は債務者にとってデメリットしかありません

債務者にとって、競売は何一つ利益を生み出しません。
唯一いえるのは、「他人任せにできる」ということくらいでしょうか。
しかし、それは任意売却にしても同じことです。不動産売買(不動産売却)の経験豊富な専門会社に任せれば、最小限の手間だけで大きなメリットを得ることができます。

競売の中身を知れば、そのデメリットも理解できるはずです。
任意売却をする意義もきっとご理解いただけることと思います。
不動産売却・任意売却・不動産査定のことは、熊本の「ハウスギャラリー」へご相談ください。

競売の概要

競売は、債務者が借入金を返済できない場合に行われます。担保としていた土地やマンション・一戸建て住宅などの不動産が債権者によって申し立てられ、裁判所が売却を担います。

競売物件の価格は、裁判所によって委嘱された不動産鑑定士によって決められます。
決められた最低売却価格は競売という性質上、市場価格よりもかなり低く設定されるのが通常で、だいたい3~7割程度が相場です。最終的な落札価格は通常の8割前後で落札されるケースが多いです。

このように競売は価格的な面で大きなデメリットを生じさせます。
市場価格より少なくとも20%は下がりますし、引越し費用や生活費についても一切交渉の余地がありません。
しかも競売後に債務が残った場合は、支払う義務も継続されます。

ただでさえ売却価格が低いのに、返済もしなくてはいけないというのはつらいものです。
残った返済額にもよりますが、月々3~4万円以上を債権者に返すこととなるのは、やむを得ない事情で滞納をしていた債務者にとって、非常に大きな負担といえるでしょう。

「自己破産もひとつの選択」というのはもっともです。
しかし自己破産に対する社会的な制約は多く、たとえばカードが作れなくなったり、ローンで買い物ができなくなったりします。公示もされるため、勤め先の会社では信用が落ち、友人・知人に知られることにもなるでしょう。

競売はすべきか否か

競売であっても任意売却であっても、住宅ローン自体は残ってしまうものです。
当然、その債務に対しての支払い義務が消えることはありません。どちらも同じように感じるかもしれませんが、売却価格に大きな差が出るのでその後の返済負担が大きく変わってきます。

競売の場合、任意売却に比べて10~40%程度価格が低くなります。
つまり、そのぶんだけ債務も残るというわけです。
しかも競売の場合は落札後すぐに立ち退く必要があり、引越し費用や当面の生活費に対する温情も基本的にありません。トータルで考えた場合、債務者にとってはやはり競売よりも任意売却のほうが「メリットあり」といえるでしょう。

競売の危険性とは

任意売却に比べると、競売はデメリットがかなり目立つ方法です。
致し方ない事情もあるでしょうが、土地・マンション・一戸建て住宅などの物件が競売にかけられてしまった場合、その不利益はすべて債務者が被ることになるのです。

競売のデメリット
  • 市場価格よりもかなり安い価格で売却されてしまう
  • 任意売却に比べて債務が残るため、返済が苦しくなる
  • 落札後、即時立ち退きを命じられることがある
  • 落札後の立ち退き時に引越し代は出ない
  • 競売物件は公示されるので、知人に知られる恐れがある
  • 発生した債務の不足分は連帯保証人に請求される

他にもいろいろありますが、デメリットのほとんどは売却価格の低さが原因です。
残債についての話し合いも行われず、安く買いたたかれたうえに多額の支払いを要求されるということになります。
トラブルになることも非常に多いのが競売。なるべくなら、メリットの多い任意売却を目指すのが得策です。

競売は買い手にとってはメリットが大きい

市場価格より安く売られるということは、買い手にとっては大きなメリットになります。
たとえば市場価格1,000万円の物件であれば、700万円程度で落札することが可能。物件のメンテナンスをかなり念入りにしたとしても、1,000万円で転売できればそれなりの儲けがでるわけです。
実際、そういった情報はインターネットなどで共有されており、競売絡みで専門的に稼いでいる個人や企業も存在しています。

安く買えることは購入者にとってはメリットでも、売り手、つまり債務者にとってはデメリットでしかありません。ご自身を守るためにも、少しでも多くのお金を残せる任意売却を選択しましょう。

競売になるとどうなるのか

ローンを滞納せずに暮らしていれば経験することはありませんが、もし半年以上返済が滞ってしまうと、競売に発展するリスクがかなり大きくなります。では、いざ競売になったらどんなことが起こるのでしょうか?

不動産業者が次々と訪れる

競売が申し立てられる目安は、だいたい住宅ローンを4~6ヶ月滞納したタイミングです。
裁判所により公示されると、その数時間後には不動産会社がご自宅に訪れます。

「競売ということで驚かれているかと思います。不動産売却にあたり、当社と契約を結んでください。お力になります」
「競売ではあなたにお金が残ることなく、1ヶ月もすればこの家から追い出されることになってしまいます。私たちにお任せください、お金を残したうえで短期解決いたします」

といった具合に何十社もひっきりなしに訪れるようになるでしょう。
隣近所に噂が広まってしまうのに、そう時間はかからないはずです。
債務者にとっては非常に迷惑なこと。精神的にかなりの重荷になってしまうでしょう。

競売で売れなかった場合はどうなるのか

競売で売れなかった場合はどうなるのか画像

「競売に出したが、落札されなかった」という場合もあり得ます。そうした時はどうなるのかというと、売れるまで住み続けることができます。
しかし、「立ち退かなくていいのか」と安心してはいけません。
東京地裁民事執行センターを例にすると、最初の競売で売れなかった場合は1ヶ月間「特別売却」という形で公示されることになります。
つまり、先着順で販売が継続されてしまうのです。

たとえ落札されなかったとしても、結局は「売れるまで価格を下げつつ継続される」というのが競売です。長くなればなるほど売却価格は大きく下がり、逆に債務は多く残ってしまうのです。

競売は債務者にとって大きなデメリットばかりが目立つもの。
ゆったり構えていれば、そのぶんだけ損をしてしまうことになります。
早めに任意売却に動けば、競売をするよりもはるかによい結果が訪れるでしょう。

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