任意売却とは

「任意売却」について正しく知りましょう

任意売却とは、住宅ローンが払えない状況に陥ったとき、
競売にかけられる前に債務者が自分の意志によって物件(不動産)を売る方法です。
任意売却の一番のメリットは、市場価格に近い値段で売り出すことができるという点。
競売ではかなり低い価格で買いたたかれてしまうため、資産価値の大きなロスになってしまいます。

しかし反面、任意売却にもデメリットはあります。
任意売却は債務者の一存では決めることができず、マルチタスクとなるために債務者個人ですべての手続きや交渉を行うことはほぼ不可能です。メリットを最大限に活かすには、信頼できる専門会社を選ぶことが極めて大切。債務者にとって好条件で売却できるよう、専門家と二人三脚で不動産売買を進めていく必要があります。

意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリット
お金の持ち出しがない 不動産売却の際、支払うべき費用(不動産会社への仲介手数料・抵当権抹消費・一部税金など)は債権者の負担となるので、経済的に楽になります。
引越し費用を得られる 任意売却の場合、債権者と交渉すれば引越し費用や生活費などを手元に残せる可能性があります。競売の場合は、一切残りません。
安く買いたたかれない 競売の場合、市場価格よりだいぶ安い金額で買いたたかれるケースがほとんど。しかし任意売却ならば、市場価格に近い値段で売却することも可能です。
他人に知られずに売却できる 競売では裁判所や業界紙などで情報が告知されてしまいます。
現地調査も行われるため、ご近所の方に知られることもあるでしょう。
任意売却ならば情報の漏えいを防ぐことも可能です。
借金が残っても
分割返済できる
債務者の収入や生活状況が考慮され、確実に返済できる計画が立てられます。債権者と密に話し合いをすれば、給与の差し押さえなどはほぼ実行されません。
場合によっては
住み続けることもできる
家族や親戚、知人などに買い取ってもらえば、任意売却した住居に住み続けることもできます。家賃を支払うという形を取れるからです。
競売では強制退去になるケースがほとんどです。
専門家に任せれば
負担を大きく軽減できる
任意売却を個人で行うのは大変です。
しかし、専門家には調査、物件の査定、残債の返済交渉などをまかせることができます。心身ともに負担を大きく軽減することが可能です。
任意売却のデメリット
債権者が
同意しないこともある
金融機関によっては任意売却を認めない場合があります。
ローンを滞納する前に、誠意ある説明をしておきましょう。
手続きは大きな負担となる 競売の場合は債務者が手を下さずとも勝手に話は進んでいきます。
しかし任意売却では債権者との交渉、購入希望者との話し合い、売却に関する各種手続きなど、非常に手間がかかります。すべてを一人で行うことはほぼ不可能です。
経験の浅い会社に
注意しなければならない
任意売却では、依頼する会社やコンサルタントの経験や質が大きく問われます。依頼した専門家の技量によっては希望価格で売れなかったり、時間切れで競売になってしまったりすることもあるのです。

任意売却にはメリットもデメリットもありますが、トータルで見た場合はやはり競売よりも利点が大きいといえます。「面倒だから……」と競売を待つようなことは危険なのでおすすめできません。
金銭的にも心身の負担においても、メリットが多いのは任意売却です。

任意売却での不動産会社の選び方

任意売却には大きなメリットがありますが、手続きが複雑で大変なため、債務者個人だけで行うのは現実的ではありません。そこで活用したいのが、任意売却の専門知識が豊富な不動産会社です。

たいていどこの専門会社に依頼しても受けてくれますが、全額返済が難しい任意売却となると注意が必要です。
債権者が抵当権を抹消するための交渉を進めてくれる会社を探しましょう。
以下では、債務者にとって有益な不動産会社の選び方について、2つのケースをご紹介します。

債権者の指定する不動産会社に依頼する場合

債権者主体で話が進むため、競売に比べたらまだよいものの、それでも最大限にメリットを活かすことはできません。たとえば、引越し費用でお金が残るといったことはほぼありませんし、残った債務の返済も月3~4万円以上になる可能性が高いです。せっかく任意売却したのに、債務者はその恩恵をあまり受けられません。

債務者が専門の不動産会社に依頼する場合

こちらは債務者が主体になりますので、任意売却のメリットを最大限に活かすことができます。
経験豊富なよい会社ならば債権者に対して毅然とした態度で臨んでくれるので、債務者の意思を尊重した交渉ができるでしょう。

基本的には頼りになる専門の不動産会社ですが、なかにはまったく頼りにならない会社もあります。
以下のような場合は注意しましょう。

  • 店舗を持っておらず、宅地建物取引業に関する免許がない
  • 債務者の話を聞かず、勝手に話を進めようとする
  • 重大な内容を口約束で済ませようとする
  • 「債務免除交渉を行う」と主張している
    (法務省の許可がなければ弁護士法違反になります)
  • 「手元に100万円残します」などと甘い誘い文句を繰り返す

本当に実績のある会社は、こういったことはしません。
任意売却のメリットを最大限に得るためには良識ある不動産会社を選ぶべきです。

その時々に合わせた動き方・進め方

任意売却をスムーズに進めるためには、「状況に応じた行動」をとることが大切になります。
タイミングごとに最良の任意売却への動き方・進め方をご説明いたします。

1 滞納していない

2 1~3ヶ月滞納している

3 4~6ヶ月滞納している

4 競売開始決定通知が届いた

5 競売入札開始が迫っている

まだ滞納していない場合

ローンの支払いが滞る一歩手前の状態であれば、まずは金融機関へ相談すべきです。
支払いのスケジュールを調整すれば、月々の支払額を減額できる可能性もあります。
それができない場合でも、行動さえしていれば任意売却の準備をいち早く進めることができるでしょう。
任意売却は動き出しが早ければ早いほどよい結果を生むもの。滞納する前から動いてみましょう。

1~3ヶ月滞納している場合

倒産やリストラなどやむを得ない事情で返済が滞ることは珍しくありません。
そういった場合は、金融機関へのリスケジュール(返済条件の変更)の相談を申し入れてみましょう。
債権者にとっては、このまま滞るよりも返済が再開されるほうがいいに決まっています。
滞納に対するお詫びや誠意ある対応をすれば、リスケジュールも不可能ではありません。

しかし、支払総額が以前より増えるというデメリットもあります。
総合的に考えて任意売却の方が有効ということもあるので、しっかりと検討してみてください。

4~6ヶ月滞納している場合

ここまで滞納してしまったら、すみやかに専門会社へ相談をすべきです。
一般的に都市銀行などなら3ヶ月、住宅支援機構などであれば6ヶ月程度で競売手続きが行われます。
放っておくと債務者にとって最も不利な競売になってしまうので、注意してください。
すぐに専門会社に話し、任意売却の手続きを進めていきましょう。

競売開始決定通知が届いた場合

「競売開始決定通知が届いてしまったら、もう手の打ちようがない……」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。実はまだ競売までには3~4か月の猶予があり、即座に行動を起こせば任意売却を実行することも可能なのです。

とはいえ、難易度は極限まで高まっています。
競売開始決定通知が届く前に、任意売却をする行動を起こしておきましょう。

競売入札開始直前の場合

競売入札開始直前の場合画像

競売開始決定通知が届き、「もはやこれまで」と諦める方もいらっしゃるでしょう。しかし、まだ最後のチャンスが残されています。
実は入札開始前の状態であれば、任意売却に持ち込める可能性があります。

入札前に債権者を説得し、裁判所に「競売取り下げ申請」を出してもらえれば任意売却ができるかもしれないのです。
そもそも競売よりも任意売却の方が高く売れるもの。
債権者にとってもメリットがあるので、誠意をもって説得すれば可能性はあります。その際、個人で行うのではなく、信頼できる任意売却専門会社を味方につけることを忘れないでください。経験豊富な会社なら、入札直前であっても任意売却に持ち込む可能性を高めてくれます。

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